INFORMATIONS UTILES
Manque d’entretien et qualité de construction, deux enjeux dans le marché des condos
Extrait de communiqué publié par le Bureau d'assurance du Canada (BAC), le 7 mai 2015. Avec un parc immobilier de copropriété vieillissant et des dégâts d’eau en forte croissance depuis des années, le Bureau d’assurance du Canada (BAC) rappelle aux copropriétaires qu’ils doivent s’investir activement dans la vie de leur immeuble et veiller à son entretien régulièrement. (...) Un sondage mené en 2014 auprès des assureurs révèle notamment que 50% des réclamations pour des dommages causés par l’eau en copropriétés sont dus à des problèmes de tuyauterie, 33 % à des infiltrations et 6 % à des bris de chauffe-eau. On peut en déduire que près de 90 % des réclamations liées à des dégâts d’eau auraient pu être évitées grâce à un entretien préventif adéquat et à une meilleure qualité de construction et des réparations. (...)Parmi les gestes qui peuvent aider à prévenir les dommages, le BAC rappelle l’importance pour un syndicat de copropriété de se doter d’un carnet d’entretien, de planifier un fonds de prévoyance suffisant pour parer à toute éventualité, et de tenir un registre à jour de tous les travaux effectués. >Article complet<Extrait du rapport du comité consultatif sur la copropriété
déposé le 7 novembre 2012, dans le cadre des journées de consultation sur la copropriété. (Version amendée 2013) La question du fonds de prévoyance est prioritaire. Selon le rapport, Les audiences publiques ont démontrées que l'établissement d'un fonds de prévoyance est un problème bien réel et fort répandu dans le milieu de la copropriété au Québec. Les sommes affectées à ce fond sont nettement insuffisantes pour couvrir le coût des travaux majeurs autant pour les projets neufs que les immeubles existants. L'existence d'un fonds de prévoyance adéquat permet d'éviter les contributions spéciales. De plus, le fonds de prévoyance assure aux futures générations de copropriétaires qu'elles n'auront pas à supporter seules le fardeau financier aux travaux de mise en conformité des composantes majeures de l'immeuble. >Rapport complet<L'assurance en copropriété
Extrait du rapport du comité consultatif sur la copropriété déposé le 7 novembre 2012, dans le cadre des journées de consultation sur la copropriété (Version amendée 2013) (1) Il arrive fréquemment que les assurances souscrites ont une valeur assurable inférieure à la valeur réelle(à neuf) de l’immeuble. Voici quelques conseils pour éviter cette situation :
- Une évaluation de l’immeuble devrait être complétée tous les 3 ans
- Constituer un registre des polices d’assurances individuelles
- Prévoir un registre des améliorations apportées aux parties privatives
Cotisations spéciales
Lorsque le conseil d’administration(C.A.) prend la décision d’imposer une cotisation spéciale, les copropriétaires de l’immeuble se retrouvent obligés d’acquitter le montant demandé.
En effet, les copropriétaires convoqués afin de discuter d’une cotisation spéciale, peuvent poser des questions, demander des précisions, commenter la décision ou proposer des solutions alternatives, mais ne peuvent s’y opposer.
Par contre, il est possible de convoquer une assemblée de copropriétaires, si plusieurs d’entre eux sont insatisfaits de cette décision. En effet, le remplacement ou la destitution d’un ou plusieurs membres du C.A. pourrait être considéré.
Pour ce faire, veuillez vous référer aux règles prévues dans votre déclaration de copropriété.
Vous devez vous assurer de connaître les règles concernant la convocation d’une telle assemblée et les règles concernant la destitution des administrateurs.
N’hésitez pas à consulter un avocat.
IL EST POSSIBLE D’ÉVITER LES COTISATIONS SPÉCIALES EN S’ASSURANT QUE LES MONTANTS PRÉVUS AUX FONDS DE PRÉVOYANCE SONT SUFFISANTS.
Les soumissions en copropriété
Le Code Civil du Québec présente des dispositions claires, souvent reprises par les déclarations de copropriété, concernant les processus décisionnels lors de travaux de tous types.
La décision sur les coûts engagés pour l’entretien et les réparations des parties communes revient au conseil d’administration et non à l’assemblée des copropriétaires. Les copropriétaires sont consultés pour discuter de la gestion des coûts, et non la nature des travaux. Ils n’ont pas le droit de vote à ce sujet.
Les copropriétaires sont appelés à voter seulement lors de travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes.
Conseils pour une prise de decision éclairée lors de demandes de soumissions.
- Le Conseil d’administration devrait préparer un bon dossier de soumissions, afin de choisir le fournisseur qui offre le bon service selon les travaux nécessaires.
- Il faut tout d’abord identifier la nature des travaux à entreprendre. Pour vous aider, vous pouvez demander les services d’inspecteurs en bâtiment, a des firmes d’architectes, etc.
- Assurez-vous de remettre une description détaillée (mode opératoire) des travaux, incluant tous les details comme par exemple, les frais supplémentaires pour l’obtention de permis spéciaux, la gestion des déchets, le type de matériaux à utiliser, etc. Cette étape vous permettra de comparer des pommes avec des pommes. Cela signifie que les soumissions reçues seront comparables.
- Est-ce que l’entrepreneur détient une licence RBQ?
- Est-ce qu’il souscrit à une assurance responsabilité civile et quel est le montant de celle-ci?
- Est-ce que l’entrepreneur a de bonnes références? N’hésitez pas à en demander plusieurs.
- Est-ce qu’il détient ses numéros de taxes (TPS, TVQ/TVH)?
- Est-ce qu’il est inscrit à la commission de la construction du Québec (CCQ)?
- Est-ce qu’il détient des cartes de compétences (CCQ) en lien avec les travaux nécessaires?